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房地产资产管理
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2018/8/10 15:34:08  点击:258
房地产资产管理_1


房地产资产管理是资产所有人自己或者委托专业机构对有形的房地产资产进行科学管理,以期实现资产最大限度的保值增值行为。房地产资产管理的业务内容主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。对于房地产开发商而言,其终极目标是将运营良好的资产打包成金融产品,通过市场交易和交换行为,获得更多的资金和更大的利益。 


房地产资产的物业管理关注资产的日常运营,为租户提供及时的服务,保证物业的持续收入和现金流。它是对整个物业资产进行科学化管理,包括制订物业整体发展策略,进行物业定位和定位调整分析、持有或出售物业的决策分析,物业费用支出的管理与审批,物业运行绩效的监控。并根据物业管理在市场竞争中的绩效表现,评估物业公司的工作状况,协调物业公司与租户的关系,定期进行资产的投资分析和运营状况分析。此外,确定物业投资目标,审批物业更新计划、新购或处置旧有物业以保持资产的运营优势和市场竞争力,实现组合投资收益的最大化?#24425;?#25151;地产资产物业管理的重要内容。 房地产资产的设施管理主要集中在设施的运行管理和维护上,包括各种水电管网和设备管理、安防管理、保洁管理、商务服务、前台服务、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查等。设施管理所显示出的服务水平对于资产的价值发挥具有重要的意义。高端持有型物业80%以上都委托专业的乃至国?#24066;?#30340;管理公司进行科学管理,其原因就在于此。设施管理前期的设备选型、设备招投标、设备维保合同的签订等为后期经营打下良好而坚实的基础具有重要意义,后期则通过专业的物业操作和维护使整个物业设施设备保持长久如新,避免“一年新、两年旧、三年破”的状况出现,以实现资产的保值增值。 房地产资产的财务管理对象的特征在于,资产以出租为主而不是出售,以保证物业产权的单一性,对物业享有永久性的权利和义务。从而,资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、增值并获得超额利润。在资产成长的过程中,前期的资金支持以及后期的经营管理对于广义商业地产的成功有着十分重要的作用。在后期经营的财务管理中,租户或业主的管理费一般包含在租金之内,维修基金由开发商支付并以投资计划来做安排。其风险在于出租?#23454;住?#31199;金收取不及时。因此,物业的高端性以保证租户的质量是关键。从而,?#28304;?#20026;基础的预算的周密程度?#20174;?#20102;资产管理水平的高低,其中以营业预算表和收支平衡表最为重要。此外,房地产融资在房地产资产的财务管理中占据重要地位。银行贷款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS则更适合于持有型物业融资,它可以打通房地产行业的各?#31209;?#36164;渠道,沟通银行存款与资本市场的关系,促进持有型物业的健康发展。无论对于投资机构还是个人投资者,商业物业、酒店物业和写字楼都属于资本获益最为显著的持有型资产类型。有专业人士指出,“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”是目前投资者最为关心的两个话题,解决好以上两个问题,是有效管理资产的重要途径。 房地产资产管理的核心在于资产运营。包括前期策划运作、中期招商招租和后期管理运营。仅仅着眼于后期运营而不关注前期和中期的,注定会成为失败的资产运营案例。前期策划奠定物业成功的基础,中期招商实现物业的规划,后期经营创造物业的价值。整个链条构成资产运营的全过程。 前期策划是一个非常重要的环节,需要开发商以先进的理念,融合优秀的建筑设计师和专业的经营顾问公司共同打造,形成一个有着良好投资回报的物业。建筑设计师主要从外在的地块特征、自身条件、产品造?#32479;?#21457;,用建筑师特有的表现?#22336;?#31361;出项目的地标性、独特性;经营顾问公司则从内在的市场需求出发,通过产品的业态定位、动线规划、使用空间的合理性、设施设备的实用性、层高的适合性来打造项目的适用性,从而实现开发商的梦想和租户、商户使用起来的便捷性、科学性与舒?#24066;裕?#24182;最终实现房地产资产的物业价值。 中期招商招租上,通过专业的商业市场和写字楼市场调研与消费能力?#32456;郟?#20197;确定项目体量与客户定位;通过专业的商业规划,以保证商业最佳的运营条件;通过优秀主力商?#19994;?#25307;商和写字楼大客户的招租以最大限度地吸引消费者和?#34892;?#31199;户的积聚,从而保证租金收益的安全性与稳定性;通过专业的商业经营管理公司进行科学的商业管理系?#25104;?#32622;及专业管理团队组建,以保证项目资产运营的良性发展。 后期运营则是物业价值的全面体现。任何持有型物业项目无论从自身商业价值还是地产价值来看,都是通过经营来进行提升的。写字楼、酒店、商业地产的物业服务对象的重要特点是服务对象的不固定性,流动性和变化性较大,公?#24425;?#29992;空间和共用设备设施的吸引力成为重要的砝码。特别是公共空间的景观布局、动线规划的通达性与便捷性,中央空调的舒?#24066;?#19982;照明设计的敞亮性等都直接影响到人们对物业整体品质的感受,直接影响到物业的出租率和租金的收取率。 


此外,房地产资产管理很注重投资的长线价值。以当前中国经济发展的趋势而言,二三线城市的持有型物业是极具房地产资产管理价值增长空间的区域。首先,受经济梯度发展规律的影响,当一线城市处于成熟阶段的时候,二三线城市则处于快速城市化建设发展期;其次,受资本转移规律的影响,一线城市资本增值空间的选择余地越来越少,二三线城市则存在极大的机遇,竞争性相对较少,可通过合作或收购实现快速发展;再次,二三线城市的先富者消费水平?#24425;?#24456;高的,需要有合适的物业场所实?#21046;?#20215;值需求。不过,二三线城市的房地产资产价值实现要注意项目定位、目标客户群分析、投资目标选择的科学性,以及国家和当地当时的政策法规的导向性,必要的时候还要特别注意合作伙伴的选择以防止投资失误。


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