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房屋代管人无权出卖其代管的房屋
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2018/9/10 9:34:12  点击:334
李某在某市有四间房。当其外迁时,便将产权证书和房屋一起交其堂叔张某代管,并告知他说几年后还回来,不要卖房。几年后,张某见房屋价格日趋上涨,便自作主张,将房屋卖给了王某,双方签订了协议,并办理了产权变更手续。随后,王某将房屋租与赵某经营餐厅。李某听说后,赶回某市诉至法院,要求王恢复原状,返还房屋。  
法院审理如下:  
  1 张与王之间的买卖协议无效;  
  2 王与赵之间的租赁协议无效;  
  3 赵于判决生效后10日内将房屋交给李某;  
  4 张某赔偿赵某财产损失。  
案例评析:  
  1、张某超越代理权而与王某订立房屋买卖合同,未经房主追认,该合同无效。张某只是李某房屋的房产代管人,并未授权其房屋买卖的权利。《城市私有房屋管理条例?#36820;?/span>23条规定:代理人须按照代理权限行使代理权并履行义务。张某的行为明显以超越代理权。  
  《民法通则?#36820;?/span>66条规定?#22909;?#26377;代理权,超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。因此,该买卖协议无效。  
  2、王与赵之间的房屋租赁协议无效。《民法通则》地58条规定:无效的民事行为,?#26377;?#20026;开始起就没有法律约束力。因此,王尽管与张达成买卖协议,并办理了房屋产权变更,但由于该买卖协议无效到订立协议之时,因此,他没有对房屋的所有权,没有处分、管理、使用房屋的任何权利。因此房屋的租赁协议是无效的,至于赵的损失,则按法律追究张的责任。  
  3、张超越代理权代为出卖房屋,未得李追认,应承担因此造成的责任。这是《民法通则?#36820;?/span>66条明确规定的。赵误租了张出卖给王的港务,并投资进行装修,该买卖合同的无效和租赁合同的无效。迫使他不得不腾退房屋,停止营业,其装修房屋的损失以及停止营业的损失都应有张负责赔偿。只有这样,才能真正体?#22336;?#24459;的价值取向。  

2
、借名买房人谁保护  
案情介绍:  
  1996年,外地人李某用朋友?#26412;?#20154;王某的名义在朝阳区购得商品房一套(1996年,外地人不得在?#26412;?#36141;买商品房)。后双方发生纠纷,诉诸法律。像李某这样借他人名义买房的事情,在法律上是否受保护?  
点评 
  本案需要解决的两个焦点问题是:  
  一、 凭什么确定产权?  
  二、法律是否保护影子产权人?  
我国的《民法通则?#36820;?/span>71条规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,房地产产权是指以房地产为标的的物权。物权是排他性的权利,这是物权的效力特征。物权的排他性是指一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权,即"一物一权"  
  在我国如何确定房地产的所有权呢?《城市房地产管理法?#36820;?/span>59条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。1998年的《城市房屋权属登记管理办法?#36820;?/span>4条规定:申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。  
  第5条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。第11条规定,权利人(申请人)为自然人的,应当使用身份证上的姓名。  
  因此,房屋权属登记具有强制性,是我国房地产管理部门实施的行政管理行为。经过登记的房地产权利因受到法律的确认,而取得社会公认的权威,由法律依靠国家强制力加以保护,可以对抗权利人以外的任何人。另外,权利由于登记而具有公开的性质,可以向社会公开房屋权利的状态和结果,保障房地产交易的安全。所以只有经过登记的房屋所有权受法律保护,权属证书是房屋产权的唯一证明。  
  在现实中,有些人为了达到其特殊的目的,如规避当地商品房销售的有关法律规定,以他人的名义购买内部职工房、内销商品房、特困补助房、经济适用房等,从而出现了所谓的影子产权人或背后产权人。因为国?#19968;?#21333;位在销售这类房屋时根据具体的情况均给予了不同的优惠政策使得房价?#31995;停?#26377;些房价甚至低于成本价。对于这类案件房产权的认定问题目?#25353;?#22312;较大的争议。那么,应不应该保护所谓的影子产权人呢?  
  首先购房款的真正来源、目的和原始的证据均不易查清。同时如以购房款的来源为确定房产权属问题的依据必定会导致房产权的极大混乱,从而引发产权的不稳定、不确定。因为谁也不能肯定其合法购买的房产有一天会不会突然冒出一个影子产权人或背后产权人,从而引发权属纠纷。  
  其次是由于如果司法部门认可了影子产权人的产权,也就是对其各种恶意规避法律的违法行为进行了追认,从而保护了影子产权人的违法所得,使其违法行为合法化。  
  因此商品房房地产案件的处理应以各级房地产管理部门颁发的房地产证为依据,因为房地产的权属问题属于要式契约,我国对于这种不动产的产权做出了明确的登记制度。因此,在处理房地产案件中,房地产管理部门颁发的房地产权属证书应是唯一的依据。  
3
、如此房屋纠?#33258;?#20040;办?  
案情介绍:  
  刘某将一幢房屋赠送给了家乡的亲戚张某,并在签订了书面赠与合同的情况下,将房产证一并交付。张某一家搬进该房屋6个月后,因该房年久失修,产生倾?#20445;?#24433;响到邻居家的房屋,邻居提出赔偿要求,张某以该房尚未办理产权过户应由刘某负责为由,予以拒绝。  
案例评析:  
  此案例的关键在于判断刘某与张某之间的赠与关系是否成立,房屋的所有权是否转移。  
  根据[中华人民共和国民法通则]72条:按照合同或者其按合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在一般情况下,动产的所有权转移,都是以财产交付作为标?#23613;?#20294;房屋属于不动产,有其特殊规定,是以产权过户为标?#23613;?/span>  
  根据最高人民法院关于贯彻执行 [中华人民共和国民法通则]若干问题的意见第128条:公民之间赠与关系的成立,以赠与物交付为准,赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。  
由此可以看出,刘某赠送给比张某的房屋虽然尚未办理产权过户手续,但张某一家已经实?#25910;?#26377;、使用了该房屋,双方的赠与关系是合法并有效的,张某应是该房屋的实际所有权人,涉?#26696;?#25151;的一切纠纷都应由张某负责。  

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